Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

teks

Как продать квартиру, которая находиться в залоге у Банка. Сразу к делу.

Залог квартиры в пользу банка имеет три основных последствия:

  • Первое последствие связано с тем, что если заемщик по каким-то причинам не может платить ежемесячный взнос у него накапливаются проценты и банк может инициировать суд, а переходе прав владения на квартиру банку или выставить ее на торги.
  • Второе означает, что эти возможности банк может реализовать в первую очередь, и от его воли будет, зависит многое.
  • Третье то, что сам заемщик не имеет права продавать свою недвижимость без согласия банка.

Часто собственники таких квартир принимают решение о продаже недвижимости, а для этого им требуется получить Согласие банка на продажу квартиры, но получить его согласие очень непросто.

Банк выдаст согласие только в том случае, когда ему будет представлена схема сделки купли-продажи, согласно которой банк гарантированно получит свои средства.


Наиболее часто используемая и излюбленная схема Банка:

Продавец гасит свой кредит за счет материальных средств Покупателя;

Далее: Банк выдает справку об отсутствии задолженности по ипотеке; Продавец с данной справкой отправляется в Росреестр, орган снимает обременение ипотеки с квартиры.

После Продавец и Покупатель идут с договором купли-продажи в регистрационную палату и регистрируют сделку.

Минусы данной схемы сразу на поверхности: оставшийся долг Продавца по ипотеке оплачивает Покупатель, во всех документах банка фигурирует то, что долг оплатил Продавец, потому что все договоры в банке заключены с ним.

И разумеется что после оплаты всех долгов и снятие обременения с квартиры никто не мешает Продавцу сказать ПокупателюАривидерчи. Далее начинаются затяжные судебные процессы между Продавцом и Покупателем, а «казино» как говориться остается в выигрыше. Получение исполнительного листа, судебного решения не означает, что деньги вернутся Покупателю, продавец может просто пропасть.


Как минимизировать риск?

На наш взгляд лучшая схема – это регистрация купли-продажи залоговой квартиры в банке: там будет использоваться две банковские ячейки. На одну из ячеек пойдут средства,  которые продавец должен банку, а во вторую ячейку (возможно небольшие средства) продавцу.

В теории это выглядит так:

  • Квартира продается за 2300 млн. рублей.
  • Долг по закладной ипотеки равен 1900 млн. рублей, в ячейку Банка закладывается вся сумма.
  • В ячейку к Продавцу 400 тыс. рублей. 


Механизм данной схемы?

Сама сделка проводится в банке залогодержателе и соответственно ячейки арендуется у него. Это обязательное условие для ячейки, в которую вносятся материальные средства на погашение ипотечного кредита.

Банковская ячейка Продавца, на которую пойдут денежные средства, может быть арендована в другом банке.

В данной схеме арендуется две банковские ячейки. На одну из ячеек идут средства для погашения ипотечного кредита банка. На вторую оставшиеся материальных средств, которые получает продавец квартиры.

Далее регистрируется переход право владения на имущество от продавца к покупателю с пометкой о залоге банка в Росреестре, после того как орган зарегистрировал переход права собственности на Покупателя, выдав свежий ЕГРН с пометкой «в залоге банка», Продавец с Покупателем идут в Банк предоставляют ДКП и ЕГРН (с 2017 года выдается вместо Свидетельства о собственности) представитель Банка видя, что переход права состоялся изымает деньги из ячейки, назначенные для погашения кредитной задолженности, после чего выдает справку о полной выплате кредитного долга Продавцом.

После этого Продавец с Покупателем отправляются в Росреестр предоставляют справку о отсутствии задолженности перед Банком и с квартиры снимают обременение. Выдают свежий ЕГРН без обременения. Далее Продавец с Покупателем отправляются в Банк в котором находится ячейка продавца, предъявляют ЕГРН и продавец получает доступ к своей ячейке и изымает свои материальные средства. Сделка завершена.

Как правило, этот регистрация занимает 5-10 рабочих дней


DSC006971 После этого Продавец с Покупателем отправляются в Росреестр предоставляют справку о отсутствии задолженности перед Банком и с квартиры снимают обременение. Выдают свежий ЕГРН без обременения. Далее Продавец с Покупателем отправляются в Банк в котором находится ячейка продавца, предъявляют ЕГРН и продавец получает доступ к своей ячейке и изымает свои материальные средства. Сделка завершена.